Les acheteurs d’une maison se plaignent de fissures et de la déformation du gros œuvre. Une expertise conclut à la nécessité de démolir et de reconstruire la maison.
La Cour de cassation, dans un premier arrêt, retient la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés, et la responsabilité contractuelle du notaire et de l’agent immobilier (Cass. 3e civ. 14-12-2017 n° 16-24.170 FS-PBI : SNH 1/18 inf. 5). Elle exclut toutefois la condamnation du vendeur à s’acquitter à la fois de la restitution d’une partie du prix de vente et du coût de la démolition et de la reconstruction. Elle censure la condamnation du notaire et de l’agent immobilier à supporter la restitution du prix de vente au motif qu’elle ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation.
Devant la cour d’appel de renvoi de Lyon, les acheteurs renoncent à solliciter la restitution du prix de vente. Le vendeur, le notaire et l’agent immobilier font valoir que les acheteurs, qui souhaitent conserver la maison, ne peuvent pas solliciter la prise en charge des frais de démolition et de reconstruction. Sans succès.
La Cour de cassation, dans un second arrêt, ici commenté, confirme la décision. Elle énonce qu’il résulte de l’article 1645 du Code civil que le vendeur, qui connaissait les vices de la chose, est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acheteur qui a choisi de le conserver sans demander restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de démolition et de reconstruction.
Confirmation de jurisprudence. Le vendeur qui connaissait les vices est tenu de tous les dommages-intérêts à l’égard de l’acheteur (C. civ. art. 1645). L’action en indemnisation de l’acheteur n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire : elle peut donc être engagée de manière autonome (Cass. 1e civ. 26-9-2012 n° 11-22.399 F-PBI : BPIM 6/12 inf. 462 ; Cass. 3e civ. 24-6-2015 n° 14-15.205 FS-PB).
Le premier arrêt de la Cour de cassation précisait que le vendeur ne pouvait pas être condamné à la fois à la restitution du prix de vente et à régler le coût de la démolition et de la reconstruction. Cette question n’est plus d’actualité dans l’arrêt commenté car les acheteurs avaient renoncé à solliciter la restitution du prix. Pour autant la solution reste, à notre avis, fondée.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50370
Cass. 3e civ. 30-1-2020 n° 19-10.176 FS-PBI
